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上海动迁安置补偿款纠纷案件处理实务
编辑时间:2014-11-16 21:38 作者:admin 浏览量:0

上海动迁安置补偿款纠纷案件处理实务

随着城市化进程的加快,上海动拆迁项目也很多。动迁,总体上对于上海人来说应该是一件好事情,因为通过动迁可以让老房子换成新房子,面积小的房子换成面积大的房子,同时还可以拿到一笔数目不菲的动迁安置补偿费用。动迁补偿款拿到了,随之而来的矛盾就是如何分配的问题。动迁安置补偿款分割案件,法院案由列为财产权属纠纷,新的民事诉讼法修改后列为共有纠纷,总之就是确认动迁房屋安置人口各自对安置补偿款享有多少权利的案件。主要的法律依据为《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》。但是,上述解答只能解决多分少分的原则上问题,还不能解决实践中同住人身份确认以及是否有权利要求分割等实?#24066;?#38382;题。笔者(雷敬祺律师)根据自身代理相关案件的实战经验,试图剖析法院处理相关案件的原则及自由裁量的尺度。在处理相关案件的时候,我们首先要明确几个法律概念。
“公房”,也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投?#24066;?#24314;、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、?#21152;?#26435;、处分权、收益权)归国家所?#23567;?
“私房”也称私有住宅 ,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅,城市商品房所有权属于产权人。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅,所有权属于家庭成员。
“应安置人口”,即根据《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》所认定的拆迁房屋内应当给予安置的人员。
“同住人”,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
举两个真实的案例。
第一个案例本律师(雷敬祺律师)作为被告代理人,结果是被告胜诉,原告一分钱拿不到。原告陈某是被告陆某的侄子,若干年前为了来上海工作,把户口迁入被告陆某的房屋中,并未实际居住,后该房屋动迁,被告获得一套安置房子及一笔动迁补偿款,原告陈某遂起诉要求分割属于他的份额。该案前后拖了一年多,被告陆某非常想不开也很痛心,认为自己当初好心让侄子把户口迁进来,解决他的工作问题,结果现在反过来要分他的房子,被告陆某咨询了上海滩大大小小的律师,最?#31449;?#23450;聘请本律师介入。本律师接受委托后,首先会见了该案的主审法官,要求查看相关的证据材料及庭审笔录。法官见到本律师后,也很爽快拿出案件的材料并简单介绍了案件的情况,还特意拿出法官依职权到动迁组的调查笔录,笔录上明确记载动迁安置考虑到原告陈某的因素。据此,法官希望我们能调解,并表示原告应该有份,多少由法院来裁定,还跟本律师介绍了法院处理类似案件的一个原则,就是?#36824;?#21407;告是不是同住人,只要动迁组考虑到原告的因素了,那么就有原告的份额(类似于动迁组赠与一部分钱给原告,现在原告主张拿会这部分钱)。本律师没有当场表态,拿到相关证据资料后,回来律师事务所反复研究,发现本案存在特殊情况,原告没有权利主张该房屋的动迁补偿。于是,在与当事人讨论后,作出了不同意调解,要求依法驳回原告诉讼请求的诉讼思路。雷敬祺律师主要代理意见有三点:第一,动迁房屋来源与原告无关,原告对动迁房屋无任何贡献,也非动迁房屋的合法同住人。《住房调配单》并没有原告的名字。第二,《动迁协议》没有把原告作为安置人口,原告也不符合应安置人口条件。原告认为自己可以得到安置的,应当向动迁组主张;动迁组认为考虑到原告的利益的,应当额外给?#23545;?#21578;利益,而不应当主张动迁房屋的份额。动迁组某个工作人员的意见,仅仅是一厢情愿,即不能作为《动迁协议》的附加?#32423;ǎ?#20063;不能作为分割动迁利益的依据。第三,被告同意原告户口迁入并不等于同意原告拥有房屋的份额。后法院判决基本采纳代理律师的观点,认为房屋来源的情况看并未考虑原告的份额,另外作为公房承租人的被告?#24066;?#21407;告将户口迁入自己承租的公房内,是因为当时落实知青子女返沪政策,是对原告的帮助为其日后在上海求学、就业提供便利,并不等于被告同意原告取得房屋的权利份额,因此,依法驳回了原告的诉讼请求。

第二个案例本律师(雷敬祺律师)作为原告的代理人,结果是原告胜诉,被告支?#23545;?#21578;四十多万。原告卢某为被告石某的外孙,原告为知青子女,1999年把户口迁回上海,落户到被告公房内,并在房屋内居住了一年多时间,后由于房屋面积小,不得不在外租房居住。2006年,该房列入动迁范围,根据动迁组认定,把原告?#20154;?#20154;列入应安置人口,该户总?#19981;?#24471;动迁补偿安置款140多万元。由于被告仅答应分给原告10万元,原告遂提起本案。在反复研究案情后,雷敬祺律师主要提出三个观点:1、原告为系争房屋的同住人,依法享有获得安置的权利,且动迁组已实际把原告予以安置。2、原告在外租房居住的情况不属于?#23567;?#20854;他住房”,依法享受本次系争房屋动迁的补偿安置权利。
3、系争房屋为公有房屋,动迁补偿款原则上要遵循一人一份、均等分割的原则。结果,法院基本支持原告诉讼请求,属于原告的动迁安置补偿款酌定为40余万元。

上述两个案例?#21152;?#31867;似的地方,比如原告均为知青子女,拆迁时候户口都在拆迁房屋内,动迁组?#21450;?#20182;们作为安置人口等,那?#27425;裁?#31532;一个案例的原告败诉,第二个案例的原告胜诉呢?笔者认为,对于动迁款分割案件,有如下因素是至关重要的:
第一,房屋的性质和来源。
拆迁房屋是公房或者私房,动迁补偿款分割的原则是不一样的。私房为产权人的私有财产,产权人在动迁款分割中是占据主导地位的;公房是公?#19968;?#32773;集体的财产,公房的拆迁补偿是对承租人和同住人居住权利的补偿,承租人和同住人在动迁款分割中的地?#25442;?#26412;是等同的。
第二,是否为房屋的同住人或应安置人口。
同住人或者应安置人口,?#21152;?#26435;利主张动迁款的分割。有些人虽然在拆迁房屋内有户口,但是不实际居住,他处有房,属于空挂性质,不能认定为同住人;有些人虽然在拆迁房屋内没有户口,但是根据“应安置人口认定办法?#31508;?#20026;同住人,可以获得安置。比如配偶一方属于应安置人口的,另一方也可以得到安置,未成年子女也可以得到安置。
第三,拆迁补偿安置协议按照面积还是安置人口因素补偿。
实践中,?#23567;?#25968;砖头”或者“数人头”的安置方式,一般来说,面积大的选择按面积补偿,人口多的选择按照人口补偿。按照人口补偿的,每个人口在补偿款当中有属于自己的份额,自然有权利要求依法分割动迁款。

上述第一个案例当中,拆迁房屋的来源与原告无关,原告也不符合同住人的条件,动迁协议是按照面积补偿的,并没有考虑原告的人口因素,原告自然不享有动迁补偿款(房屋)的份额;第二个案例中,拆迁房屋的来源也与原告无关,但是原告根据“应安置人口认定办法?#31508;?#20110;应安置人口,而且动迁补偿是按照人口因素补偿的,原告自然享有要求依法分割动迁补偿款(房屋)的权利。

综上,无论作为动迁补偿款(房屋)分割纠纷案件的原告还是被告,都必须弄清楚自身权利来源的实质,?#21344;?#26377;利于我方的证据和法律依据,才能在诉讼中占据主动地位。(作者:雷敬祺律师  彦盟专业律师网http://www.yanmon.com

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